De telefoon gaat niet over. Appjes blijven onbeantwoord. De eerste van de maand is allang geweest, maar op de bankrekening? Niets. Als verhuurder is er weinig dat zo frustrerend is als een huurder die simpelweg weigert of vergeet te betalen. Misschien denkt u: “Het is mijn woning, kan ik hem niet gewoon op straat zetten?” Helaas, zo simpel ligt het niet in Nederland. Maar maakt u zich geen zorgen, u staat niet helemaal met lege handen. Er zijn duidelijke stappen die u kunt nemen om uw geld te krijgen en uw rechten te beschermen.
Waarom betaalt de huurder niet?
Voordat u direct naar de rechter stapt, is het goed om te begrijpen waarom uw huurder niet betaalt. Soms ontstaat een huurachterstand door misverstanden of administratieve fouten, zoals een vergeten bankoverschrijving. Misschien heeft de huurder zijn baan verloren, kampt hij met ziekte of zijn er andere persoonlijke omstandigheden die het betalen lastig maken.
Natuurlijk zijn er ook huurders die bewust niet betalen. De huurder heeft mogelijk een discussie met de verhuurder omdat hij of zij ontevreden is over een huurverhoging, over een reparatie die niet is uitgevoerd of over een voorziening die niet is getroffen. Belangrijk om te weten: ook al is een huurder ontevreden, de huur moet gewoon doorbetaald worden. Een kapotte kraan of een krakende vloer geeft de huurder niet het recht om betaling te weigeren.
Stap 1: Vriendelijk contact en betalingsherinnering
Begin altijd met een vriendelijke betalingsherinnering. Vaak begint het met een vergeten betaling of tijdelijk financieel probleem. Een simpel telefoontje of appje kan al helpen. Blijf professioneel en probeer te begrijpen wat er aan de hand is. Misschien is een korte betalingsregeling een oplossing waarbij de huurder de achterstand in termijnen aflost.
Stap 2: Formele aanmaning
Blijft betaling uit? Dan volgt een formele schriftelijke aanmaning. Hierin wordt een laatste termijn aan de huurder gegeven om te betalen, meestal 14 dagen. Deze brief is juridisch gezien belangrijk: het is een officiële ingebrekestelling die later als bewijs kan dienen. Zorg ervoor dat deze formele aanmaning aangetekend wordt verstuurd, zodat aangetoond kan worden dat de huurder hem heeft ontvangen.
Stap 3: Meldingsplicht bij de gemeente
Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht om huurachterstanden bij de gemeente te melden. Het niet melden kan een omstandigheid zijn die in de weg kan staan aan het toewijzen van een vordering tot ontbinding en ontruiming. Dit geldt voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders. De gemeente kan dan schuldhulpverlening aanbieden aan de huurder. Hoewel dit extra tijd kost, geeft dit juridisch en extra bescherming en toont het aan dat er zorgvuldig wordt gehandeld.
Stap 4: Incassobureau inschakelen
Na de aanmaning kan een incassobureau of juridisch specialist in worden geschakeld. De ervaring leert dat door het inschakelen van een professioneel bureau 9 op de 10 betalingen alsnog worden voldaan, zonder tussenkomst van de rechter. De kosten hiervan komen voor rekening van de huurder.
Stap 5: Naar de rechter
Volgt er na bovenstaande stappen nog altijd geen betaling? Dan is de rechter de laatste optie. Voor ontruiming van huurwoningen volgen rechters het beleid zoals vastgelegd in de Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming. De belangrijkste regels zijn:
- Een vordering tot ontbinding wordt in beginsel toegewezen indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van ten minste drie maandtermijnen
- Bij een tweede procedure binnen een jaar kan al bij twee maanden achterstand ontbinding volgen
- De lopende maand telt mee als deze vooruit betaald had moeten worden
De rechter beoordeelt of de huurachterstand ontbinding rechtvaardigt. Als de huurder vlak voor de zitting betaalt en de achterstand onder de drie maanden komt, kunnen sommige rechters de vordering afwijzen. Andere rechters kijken naar de situatie op het moment dat de procedure werd gestart. Dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Mag u zelf ingrijpen?
Dit is cruciaal om te begrijpen: ook al betaalt de huurder niet, als verhuurder mag het gehuurde niet eigenmachtig worden ontruimd of de sloten worden vervangen. Dit wordt gezien als eigenrichting en is strafbaar. Alleen de rechter kan toestemming geven voor ontruiming. Neem dus geen eigen actie hoe verleidelijk het ook lijkt.
De ontruiming
Als de rechter in uw voordeel beslist, krijgt u een ontruimingsvonnis. De deurwaarder overhandigt de uitspraak persoonlijk aan de huurder, die dan één maand tijd heeft om de huurwoning te verlaten. Verlaat de huurder de woning niet vrijwillig? Dan kan de deurwaarder samen met de politie overgaan tot gedwongen ontruiming. Alle kosten hiervan kunnen op de huurder worden verhaald.
Voorkomen is beter dan genezen
De beste manier om huurproblemen te voorkomen? Een goede screening vooraf. Controleer de kredietwaardigheid van potentiële huurders, vraag naar inkomensbewijzen en referenties. Leg alle afspraken schriftelijk vast en blijf in gesprek met de huurder. Hoe eerder betalingsproblemen worden gesignaleerd, hoe gemakkelijker ingrijpen is.
Conclusie
Een huurder die niet betaalt is frustrerend, maar er zijn als verhuurder een aantal duidelijke juridische mogelijkheden. Begin altijd met open communicatie en een vriendelijke aanpak. Vaak lost dit het probleem al op. Volg daarna de stappen: formele aanmaning, melding bij de gemeente, eventueel incasso en als laatste redmiddel de rechter. Met geduld, zorgvuldigheid en de juiste juridische stappen krijg je uiteindelijk je geld of je woning terug.
De Brouwer Advocaten
Betaalt uw huurder al enige tijd niet, of heeft u andere problemen met uw huurder? Onze huurrecht advocaat staat u graag bij! U kunt onze advocaten in Rotterdam bereiken door te bellen naar 010 423 00 19 of door te mailen naar info@debrouweradvocaten.nl. Daarnaast kunt u het contactformulier op onze website invullen. Wij nemen dan zo spoedig mogelijk contact met u op.