Verliefd en gelukkig koopt u samen met uw partner een woning die u helemaal naar jullie smaak inricht. Er zit een leuke tuin bij waar de hond in kan rondrennen en de buurt is ook om over te spreken. Maar dan gebeurt hetgeen u nooit had zien aankomen: de relatie komt ten einde. Jullie kunnen niet meer samen door één deur waardoor u het huis heeft moeten verlaten. Uw ex-partner blijft wel in jullie gezamenlijk gekochte huis wonen. Mag dat? Welke rechten en plichten hebben u en uw ex-partner? In deze blog vertel ik u alles over de gebruiksvergoeding.
Definitie
Een gebruiksvergoeding is verschuldigd als iemand na scheiding in de gezamenlijke woning blijft wonen zolang er nog geen definitieve afspraken zijn gemaakt over wat er met de woning dient te gebeuren. Er zijn verschillende manieren waarop de rechter de hoogte van de gebruiksvergoeding die je ex moet betalen kan bepalen.
Fictief rendement
Lange tijd heeft de rechter de vergoeding gekoppeld aan de overwaarde van de woning door aan te sluiten bij het fictieve fiscale rendement ter hoogte van een bepaald percentage over de overwaarde. Dit percentage wisselt in de rechtspraak en is onder meer afhankelijk van rentepercentages die banken rekenen. Om te weten over welk bedrag je dit rendement mag bepalen, neem je de waarde van de woning ná aftrek van de hypotheekschuld. Nu de waarde van de woning de laatste jaren excessief stijgt, stijgt daarmee dus ook het fictieve rendement.
Negatieve rente
Is dit een goede manier om te rekenen? Nou, nee: aangezien de rente bij banken medio 2021 negatief is geworden zou het gevolg daarvan zijn dat de vertrekkende partner een vergoeding moet betalen aan de zittenblijver. Dat kan niet de bedoeling zijn. De overwaarde gebruiken voor het berekenen van de gebruikersvergoeding is tevens ook niet altijd eerlijk. In de praktijk blijkt dat de overwaarde door partijen kunstmatig klein kan worden gehouden door bijvoorbeeld de hypotheek niet af te lossen. Niet aflossen van de hypotheek levert immers een hogere hypotheekrenteaftrek op. Nu partijen dit (hebben) kunnen beïnvloeden is daarmee een berekening door de rechter via de overwaarde tamelijk willekeurig. De gebruikersvergoeding wordt dan immers (ook) bepaald door de wijze van financiering van de woning. Gelukkig zien sommige rechters dit ook in.
Verder geldt overigens ook nog dat het ook zo kan zijn dat partijen geld hebben geïnvesteerd in de woning dat ze hebben gekregen uit bijvoorbeeld een erfenis, spaargeld of onderhandse lening. Als de bovenstaande manier van het berekenen van de overwaarde wordt gevolgd, wordt met dit geld als rendement-compensatie geen rekening gehouden en rendeert deze erfenis, spaargeld of lening alleen voor de zittenblijver. Dit is wederom willekeurig en niet eerlijk volgens sommige rechters.
Waardebepaling
Wat kan er dan worden gedaan om een redelijke vergoeding voor het gemiste gebruik en genot van de woning te bepalen? Als het uitgangspunt nog steeds het gemiste rendement is, kan de rechter inmiddels ook de gehele waarde van de woning nemen voor bepaling van het gemiste rendement. Dit rendement werd op 4 procent gesteld in het begin, maar de rechters blijken niet blind te zijn voor ‘de economische crisis en de huidige rentevergoedingen’ zodat dit percentage dus ook minder kan zijn.
Creatief was de oplossing van een rechter in Den Bosch die juist weer aansloot bij de financieringslasten voor de aanschaf van een andere woning waar de vertrekkende partner in ging wonen. Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt kan deze benadering op onze sympathie rekenen (mits we de vertrekkende partij bijstaan).
Vergoeding koppelen aan huurwaarde woning
Afhankelijk van welke partij we bijstaan heeft onze voorkeur om de vergoeding gelijk te leggen aan de huurwaarde van de woning. In de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 15 september 2013 werd de gebruikersvergoeding gebaseerd op de helft van de huurwaarde, berekend op het puntensysteem van de huurcommissie (ECLI:NL:RBOVE:2013:2421). Het moet om een ‘redelijke’ vergoeding gaan. Mocht de wederpartij dit bedrag te hoog vinden, dan kan er eventueel na aftrek van de eigenaarslasten hiermee een maximaal vast te stellen gebruikersvergoeding worden gevonden. Daarnaast zou het bedrag kunnen worden gematigd indien de uitkomst niet passend zou zijn. Maar die omstandigheden moet de andere partij dan betogen.
De Brouwer Advocaten
Bent u na uw relatiebreuk vertrokken uit uw woning of kent u iemand bij wie dit het geval is? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. De advocaten en juristen van De Brouwer Advocaten zijn onder andere gespecialiseerd in het verbintenissenrecht. U kunt ons bereiken op 010 423 00 19 of via info@debrouweradvocaten.nl. Onze familierecht advocaten staan voor u klaar.