Onderhuur is een veelbesproken onderwerp binnen het huurrecht. Het lijkt vaak een handige oplossing om woonruimte tijdelijk of gedeeltelijk beschikbaar te stellen aan een ander, bijvoorbeeld bij een lange reis of als een huurder een kamer over heeft. Maar onderhuur is juridisch complex en brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. In deze blog duiken we dieper in de juridische aspecten van onderhuur en bespreken we de belangrijkste valkuilen.
Wat is onderhuur?
Van onderhuur is sprake wanneer een hoofdhuurder (degene die de woning rechtstreeks van de verhuurder huurt) de woonruimte geheel of gedeeltelijk doorverhuurt aan een derde partij. Dit kan in verschillende vormen voorkomen. Bij gedeeltelijke onderhuur verhuurt de hoofdhuurder een kamer of een gedeelte van de woning aan een ander, terwijl hij zelf ook in de woning blijft wonen. Bij volledige onderhuur verhuurt de hoofdhuurder de hele woning aan een ander en verblijft hij er zelf niet meer.
Wat zegt de wet over onderhuur?
De hoofdregel voor onderhuur van woonruimte is wettelijk vastgelegd. De regel geldt in de kern op dezelfde manier voor sociale huurwoningen en vrije sector woningen. Het gaat niet zozeer om het type woning, maar om de vraag of het gehuurde geheel of slechts gedeeltelijk wordt onderverhuurd.
Voor volledige onderhuur is de wettelijke uitgangspositie duidelijk: een huurder van woonruimte is niet bevoegd om de gehuurde woning geheel aan een ander in gebruik te geven, tenzij dit uitdrukkelijk anders is overeengekomen met de verhuurder. Wie de hele woning wil onderverhuren, heeft daarvoor dus in beginsel toestemming van de verhuurder nodig of moet dit in de huurovereenkomst geregeld hebben.
Voor gedeeltelijke onderhuur ligt dit juist andersom dan vaak wordt gedacht. Een huurder die zijn hoofdverblijf heeft in een zelfstandige woning, mag een deel van die woning – bijvoorbeeld een kamer – wél zonder toestemming van de verhuurder aan een ander in gebruik geven. Wie dus zelf in de woning blijft wonen en alleen een kamer onderverhuurt, handelt in beginsel binnen zijn wettelijke bevoegdheid, mits de huurovereenkomst dit niet uitdrukkelijk uitsluit. De hoofdhuurder blijft in dat geval wel volledig verantwoordelijk voor de gehele woning en voor het nakomen van de huurovereenkomst jegens de verhuurder.
Risico’s voor de hoofdhuurder
Onderhuur kan aantrekkelijk lijken, maar het brengt aanzienlijke risico’s met zich mee voor de hoofdhuurder:
- Contractbreuk. Als de hoofdhuurder zonder de daarvoor benodigde toestemming de volledige woning onderverhuurt, kan dit worden gezien als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder, met als gevolg dat zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder de woning moeten verlaten.
- Aansprakelijkheid. De hoofdhuurder blijft, ook tijdens de onderhuur, verantwoordelijk voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, zoals het betalen van de huur en het goed onderhouden van de woning. Als de onderhuurder schade aanricht of de huur niet tijdig doorbetaalt, is de hoofdhuurder hiervoor aansprakelijk jegens de verhuurder.
- Ongewenste situaties. Het kan lastig zijn om een onderhuurder weer uit de woning te krijgen, vooral als deze zich niet aan de gemaakte afspraken houdt. In sommige gevallen kan zelfs een gerechtelijke procedure nodig zijn om de onderhuurder uit te laten zetten.
- Boetes en juridische kosten. Sommige verhuurders hanteren strenge sancties bij onrechtmatige onderhuur. Deze kunnen variëren van boetes tot juridische kosten die op de hoofdhuurder kunnen worden afgewenteld.
Risico’s voor de onderhuurder
Ook voor de onderhuurder is onderhuur niet zonder risico’s, al ligt dit genuanceerder dan vaak wordt aangenomen.
- Afhankelijkheid van de hoofdhuurder. Wanneer de hoofdhuurder zijn huurovereenkomst verliest, heeft dit in beginsel ook gevolgen voor de positie van de onderhuurder. De onderhuurder staat immers niet rechtstreeks in een huurrelatie met de verhuurder, maar met de hoofdhuurder. Deze afhankelijkheid is echter niet absoluut. Wanneer de onderhuur betrekking heeft op een zelfstandige woning waarin de onderhuurder zijn hoofdverblijf heeft, wordt die onderhuur bij het eindigen van de huur tussen hoofdhuurder en verhuurder van rechtswege voortgezet door de verhuurder. De onderhuurder krijgt in dat geval dus juist een eigen, rechtstreekse huurovereenkomst met de verhuurder. Deze bescherming is overigens niet onbeperkt: de verhuurder kan binnen zes maanden aan de rechter vragen om deze voortgezette huur alsnog te laten eindigen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer de onderhuurder financieel onvoldoende waarborg biedt voor het nakomen van de huurverplichtingen, of wanneer blijkt dat de onderhuur alleen was opgezet om de onderhuurder alsnog de positie van huurder te verschaffen.
- Beperkte bescherming bij onrechtmatige onderhuur. Wanneer de onderhuur zonder de vereiste toestemming van de verhuurder heeft plaatsgevonden, staat de onderhuurder over het algemeen in een zwakkere positie en kan hij minder aan zijn rechtspositie ontlenen.
- Risico van overbetaling. Onderhuur wordt soms gebruikt om winst te maken door de woning voor een hoger bedrag te verhuren dan de eigenlijke huur die de hoofdhuurder zelf betaalt. Dit ligt gevoelig, zeker bij sociale huurwoningen. Dit kan onder omstandigheden aanleiding geven tot een vordering tot terugbetaling van het teveel betaalde bedrag. Voor een onderhuurder die hiermee wordt geconfronteerd, is het daarom belangrijk om vooraf goed te documenteren welke huurprijs is afgesproken en waarop deze is gebaseerd.
Praktische tips om risico’s te vermijden
Om de risico’s van onderhuur te beperken, is het belangrijk dat zowel hoofdhuurders als onderhuurders voorzorgsmaatregelen treffen. Hoofdhuurders doen er goed aan om altijd eerst de eigen huurovereenkomst te controleren, zodat duidelijk is of en onder welke voorwaarden onderverhuring is toegestaan. Bij twijfel, en zeker bij het voornemen om de gehele woning onder te verhuren, is het verstandig om vooraf toestemming te vragen aan de verhuurder. Daarnaast is het aan te raden om duidelijke afspraken vast te leggen in een schriftelijke onderhuurovereenkomst, waarin de huurprijs, de duur van de onderhuur en de verantwoordelijkheden van beide partijen zijn opgenomen. Onderhuurders doen er goed aan om de afgesproken huurprijs kritisch te bekijken en te vragen naar de onderliggende huurprijs die de hoofdhuurder zelf betaalt. Tot slot is het voor beide partijen verstandig om de situatie goed te documenteren, bijvoorbeeld door foto’s te maken van de woning bij de start en het einde van de onderhuur, om eventuele discussies over schade te voorkomen.
De Brouwer Advocaten
Heeft u na het lezen van deze blog vragen over onderhuur? Onze specialist in huurzaken staat u graag bij! U kunt ons advocatenkantoor in Rotterdam bereiken door te bellen naar 010 423 00 19 of door te mailen naar info@debrouweradvocaten.nl. Daarnaast kunt u het contactformulier op onze website invullen. Wij nemen dan zo spoedig mogelijk contact met u op.