Stel, u bent verliefd en gelukkig. Samen met uw partner heeft u een woning gekocht die u volledig naar uw smaak heeft ingericht. Er is zelfs een mooie tuin waar de hond vrij kan rennen, en de buurt bevalt ook uitstekend. Maar dan gebeurt iets wat u nooit had zien aankomen: uw relatie komt tot een einde. U kunt niet langer samenwonen, en u heeft het huis moeten verlaten. Uw ex-partner blijft echter in de gezamenlijk gekochte woning wonen. Mag dat zomaar? Wat zijn uw rechten en plichten in deze situatie? In deze blog wordt alles over het concept van een gebruiksvergoeding uit een gezet.
Definitie
Een gebruiksvergoeding is een financiële regeling die in werking treedt wanneer een koppel besluit uit elkaar te gaan maar nog steeds een gezamenlijke woning bezit. In deze complexe situatie blijft een van de voormalige partners in de woning wonen, terwijl de andere partner elders onderdak moet vinden. Het doel van de gebruiksvergoeding is om een eerlijke compensatie te bieden voor het recht om in de gezamenlijke woning te blijven wonen, terwijl de zaken met betrekking tot de woning nog niet definitief zijn geregeld. Dit is vooral relevant in gevallen waarin er geen overeenstemming is bereikt over de verdeling of verkoop van het onroerend goed.
Fictief rendement
Voor lange tijd heeft de rechter de vergoeding gekoppeld aan de overwaarde van de woning door gebruik te maken van het fictieve fiscale rendement. Dit rendement is gebaseerd op een bepaald percentage van de overwaarde van de woning. Het interessante aspect van dit systeem is dat het percentage in de rechtspraak kan variëren en onder andere afhankelijk is van de rentetarieven die door banken worden gehanteerd. Hierdoor wordt het bedrag voor dit rendement op een specifieke woning bepaald door de rechter.
Om dit bedrag te berekenen, wordt de waarde van de woning genomen na aftrek van de hypotheekschuld. Met de recente excessieve stijging van de woningwaarde, is er ook een stijging in het fictieve rendement. Met andere woorden, omdat de waarde van woningen aanzienlijk is gestegen, is het percentage van de overwaarde dat als rendement wordt beschouwd, ook toegenomen. Dit heeft belangrijke gevolgen voor de vergoedingen die betrokken zijn bij juridische kwesties die verband houden met onroerend goed, aangezien het bedrag dat aan de overwaarde wordt toegeschreven nu aanzienlijk hoger kan zijn dan in voorgaande jaren. Dit kan zowel positieve als negatieve gevolgen hebben voor partijen die betrokken zijn bij dergelijke zaken, afhankelijk van hun positie en doelstellingen. Het is een evolutie in de rechtspraktijk die aandacht verdient en waarvan de impact op de vastgoedmarkt en juridische procedures nauwlettend moet worden gevolgd.
Negatieve rente
Is dit een goede methode? Nou, eigenlijk niet. Aangezien de rente bij banken in 2021 negatief is geworden, zou dit betekenen dat de vertrekkende partner een vergoeding aan de blijvende partner moet betalen. Dat lijkt niet de bedoeling te zijn.
Ten eerste, het feit dat de rente bij banken negatief is geworden in 2021 werpt een fundamentele uitdaging op voor deze methode. Het idee achter het gebruik van het fictieve fiscale rendement was oorspronkelijk gebaseerd op het veronderstelde inkomen dat men zou kunnen genereren door het vrijgekomen kapitaal uit de woning elders te investeren. Echter, met negatieve rentetarieven worden mensen feitelijk gestraft voor het feit dat ze geld uit hun woning halen. Dit resulteert in een ongewenste situatie waarin de vertrekkende partner een vergoeding moet betalen aan de blijvende partner, zelfs als de financiële logica dit tegenspreekt.
Daarnaast houdt deze methode geen rekening met geld dat beide partijen mogelijk in de woning hebben geïnvesteerd. Denk aan erfenissen, spaargeld of leningen die gezamenlijk zijn gebruikt om de woning te verwerven of te verbeteren. Deze financiële bijdragen kunnen aanzienlijk zijn en zouden eigenlijk moeten worden meegenomen bij het vaststellen van de vergoeding bij een scheiding. Door deze aspecten over het hoofd te zien, kan de methode onrechtvaardig uitpakken voor een van de partners.
Waardebepaling
Hoe kunnen we dan een eerlijke vergoeding bepalen voor het gemiste gebruik en genot van de woning? Als we nog steeds uitgaan van het gemiste rendement, kan de rechter nu ook de volledige waarde van de woning in overweging nemen bij de berekening van het gemiste rendement. Dit rendement werd aanvankelijk vastgesteld op 4 procent, maar rechters blijken nu meer rekening te houden met economische omstandigheden en rentetarieven, waardoor dit percentage lager kan zijn.
Een creatieve oplossing werd aangedragen door een rechter in Den Bosch, die de vergoeding baseerde op de financieringslasten voor de aanschaf van een andere woning waar de vertrekkende partner ging wonen. Gezien de huidige krapte op de woningmarkt lijkt deze benadering op begrip te kunnen rekenen, vooral voor de vertrekkende partij.
Vergoeding gekoppeld aan huurwaarde van de woning
Afhankelijk van welke partij we vertegenwoordigen, geven we de voorkeur aan het gelijkstellen van de vergoeding aan de huurwaarde van de woning. In een uitspraak van de rechtbank Overijssel in 2013 werd de gebruiksvergoeding berekend op basis van de helft van de huurwaarde, zoals bepaald door het puntensysteem van de huurcommissie (ECLI:NL:RBOVE:2013:2421). Deze vergoeding moet redelijk zijn. Als de andere partij dit bedrag te hoog vindt, kan het na aftrek van de eigenaarslasten worden gemaximeerd. Het bedrag kan ook worden gematigd als de uitkomst als onredelijk wordt beschouwd, maar dit moet door de andere partij worden aangevoerd.
De Brouwer Advocaten
Als u na het beëindigen van uw relatie uw woning heeft verlaten of als u iemand kent in deze situatie, aarzel dan niet om contact op te nemen met ons. De advocaten en juristen van De Brouwer Advocaten Rotterdam hebben expertise op het gebied van verbintenissenrecht en staan klaar om u te helpen. U kunt ons bereiken via 010 423 00 19 of via info@debrouweradvocaten.nl. Onze familierecht advocaten zijn er om u bij te staan.